Поиск по сайту:

On-line консультация 570299431, Наталья

Метод линейных приближений

      Для вычисления индекса жилой недвижимости на вторичном рынке предпочтительнее взять за основу сегмент многоквартирных домов. Являясь широко представленным, он наиболее удобен для оценки общей ситуации. Подобные индексы можно рассчитать и для других категорий (таун-хаусы, коттеджи и т.д.), учитывая при этом дополнительные критерии оценки, характерные для каждого из сегментов. 

Методология

1. В качестве однородного базового ядра берется совокупность однокомнатных квартир стандартной планировки с площадью кухни 6 кв. метров, на среднем (не крайнем) этаже, с балконом, в нормальном состоянии (без евроремонта, но и не требующей отделки).
2. Проводится сравнительный анализ цен на квартиры со схожими характеристиками, которые задаются как основные критерии оценки квартиры. Такими критериями являются:

• тип дома («хрущевка», «улучшенка», «брежневка», дома постройки до 1960х годов, современные дома);
• административный район;
• количество комнат в квартире;
• этажность;
• площадь кухни;
• наличие балкона;
• состояние квартиры (евроремонт/без отделки).

      Сравнительный анализ проводится путем соотношения стоимости квартир с аналогичными параметрами и вычисления поправочных коэффициентов. Например, сравниваются стоимости однокомнатной квартиры типовой планировки в панельном доме в одном районе, но разного расположения на этаже. Как правило, квартиры на первых и последних этажах стоят немного дешевле. Соответственно, поправочный коэффициент для них будет больше единицы (например,1,1). Или две одинаковые квартиры имеют разную площадью кухни: у базовой однокомнатной – 6 кв.метров, а у сравниваемой – 8 кв.метров. Соответственно, при прочих равных условиях цена на вторую будет на определенный процент больше, а коэффициент в таком случае будет понижающим (например, 0,93).

      Средняя рыночная цена типовой однокомнатной квартиры, вычисляемая методом линейных приближений, будет рассчитываться по следующей формуле:

, где

C_k (t, pi) - цена кв.метра отдельной k-той квартиры в момент времени t;

A_k (t, pi) – совокупность факторов (оценочных корректировок), оказывающих влияние на стоимость k-той квартиры (местоположение и т.д.). При этом p_i – расчетное значение веса каждого из факторов, оно может быть как меньше единицы (уменьшающий стоимость понижающий коэффициент), так и больше (повышающий коэффициент);

C_cp (t, pi) - вычисленная методом линейных приближений средняя стоимость кв.метра жилой площади.